Новости

Купівля приватного будинку. Юридична перевірка котеджу

Купівля приватного будинку. Юридична перевірка котеджу

Перш ніж приступати до оформлення угоди з придбання обраного будинку, необхідно провести документальний контроль. Перш за все, треба перевірити, наскільки повноцінні права продавця на вчинення правочину. Щоб з’ясувати це, треба уважно ознайомитися зі свідоцтвом про право власності або витягом з Державного реєстру майнових прав. Якщо будинок був недавно побудований попереднім власником, потрібно впевнитися в наявності декларації про готовність об’єкта до експлуатації. В іншому випадку слід уточнити, на якій підставі будинок дістався продавцеві. Це може бути договір купівлі-продажу, міни або дарування, свідоцтва про право на спадщину і т. д.

Дуже важливо уточнити сімейний статус продавця. Угода не відбудеться без нотаріально завіреної згоди на неї від одного з подружжя. Причому дана вимога стосується навіть колишнього подружжя, якщо нерухомість була придбана в період шлюбу. Таку ж увагу потрібно звернути в разі прийняття будинку продавцем у спадок. Потрібно перевірити текст заповіту та уточнити, чи залишилися у попереднього (померлого) власника неповнолітні діти, батьки або чоловік, які не вказані в документі. Всі вони в обов’язковому порядку мають право на частку у спадщині та повинні надати дозвіл на продаж, завірений нотаріально.

Наступний етап – уточнення списку осіб, зареєстрованих у цьому будинку. Інститут прописки давно скасований, але реєстрація дає право громадянину проживати за вказаною адресою. Позбавити його даної можливості можна тільки в судовому порядку. Це ж стосується випадків, коли зареєстрований раніше в будинку чоловік на момент угоди знаходиться в місцях позбавлення волі, медичному диспансері або будинку для літніх людей. Після звільнення або виписки він має право вимагати надання йому можливості проживання за попереднім місцем проживання. На практиці в більшості випадків суди стають на бік сумлінного покупця і зобов’язують продавця розбиратися з претензією. Але, як то кажуть, навіщо зайві складності. Так що будинок з великою історією краще не купувати. До моменту укладення договору купівлі-продажу всі зареєстровані в будинку особи повинні бути виписані. Довідку про їх відсутність може видати місцева адміністрація, селищна рада, паспортний стіл або житлово-експлуатаційна контора. Якщо у виписці буде вказано факт реєстрації в будинку неповнолітніх, доведеться запросити дозвіл місцевих органів опіки на продаж частки неповнолітнього.

І, звичайно, дуже важливо, щоб продавець надав для перевірки оригінали всіх документів, а не тільки їх копії.

Крім того, продавець повинен володіти дієздатністю під час здійснення угоди. Ця вимога стосується і випадків покупки житла через посередників. Так що не буде зайвим провести опитування сусідів домовласника, дізнатися дані про нього в поліції. Якщо адекватність продавця викликає питання, краще попросити його надати довідку про знаходження в нормальному психічному стані. Її видає психоневрологічний диспансер. Важливо розуміти, що угода з нерухомістю, проданої недієздатним продавцем (в тому числі що знаходиться в стані алкогольної або наркотичної залежності), в подальшому може бути визнана нікчемною. На практиці і в цьому випадку суди найчастіше стають на бік покупця. Але при виникненні сумнівів краще перестрахуватися.

І, нарешті, обов’язково треба запросити довідку про відсутність обмежень на відчуження майна. Видати документ, а саме витяг з Держреєстру, може нотаріус, який супроводжує всю операцію. Простіше кажучи, потрібна впевненість, що будинок не знаходиться в банківському (іпотечний) або податковій заставі. Правда, в першому випадку все ж можна здійснювати операцію з нерухомістю, випросивши документальний дозвіл банку (іпотекодержателя) на продаж. А ось судову заборону або арешт нерухомості однозначно позбавляє можливості будь-яким чином змінювати її статус.

Технологічні характеристики

В обов’язковому порядку треба перевірити «чистоту» обраного об’єкта з технічної і будівельної точок зору. Так, потрібно вивчити техпаспорт домоволодіння, в якому повинні бути вказані не тільки точні параметри будівлі, але також його тип і призначення. Тому від покупки садиби, де за документами знаходиться дачний будинок або зовсім нежитлове спорудження, варто відмовитися. Адже подальше узаконення такого об’єкта зажадає серйозних витрат часу і фінансів. Потрібна і повноцінна звірка плану і експлікації земельної ділянки, а також опису всіх споруд із реальним станом.

Якщо продавець є першим власником будівлі, то у нього варто зажадати надання інженерної та підрядної документації. Це, наприклад, можуть бути договори на виконання робіт.

Є також ряд документів, наявність яких важливо уточнити у продавця в будь-якому випадку. Це, зокрема, гарантійні зобов’язання на встановлену техніку, план-схеми розводки інженерних комунікацій, договору на підключення до інженерних мереж. А ще банківські квитанції про проведення оплати за комунальні послуги за останні два-три місяці. Таким чином можна буде переконатися в тому, що у продавця немає боргів і недоїмок, а значить, не є ймовірним відключення від тієї чи іншої мережі або накладення штрафних санкцій.

Источник: BizNews